Ипотечные ставки снизились после снижения ставки Федеральной резервной системы

Недавнее снижение ставки Федеральной резервной системой привело к снижению ипотечных ставок, что вызвало рост количества заявок на рефинансирование среди домовладельцев. Средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке составила 6,26% за неделю, закончившуюся 18 сентября, по сравнению с 6,35% на предыдущей неделе, согласно данным, опубликованным в четверг компанией Freddie Mac. Это уже четвертая подряд неделя снижения, поскольку ипотечные ставки падали в ожидании снижения ставки ФРС на четверть процента в среду.

Растущее число домовладельцев, оформивших ипотеку по более высоким ставкам в последние годы, теперь стремятся к рефинансированию. Объем заявок на рефинансирование за прошлую неделю вырос почти на 60% по сравнению с предыдущей неделей, согласно отдельному отчету Ассоциации ипотечных банкиров (Mortgage Bankers Association).

Хотя ФРС дала понять, что возможны дальнейшие снижения ставок, остается неясным, будут ли ипотечные ставки продолжать устойчиво снижаться. Ипотечные ставки не следуют напрямую за действиями ФРС; вместо этого они зависят от доходности 10-летних казначейских облигаций, которая отражает ожидания инвесторов относительно будущей инфляции и экономического роста. В настоящее время ФРС пытается справиться с устойчивой инфляцией и ослаблением рынка труда, что делает будущие решения по денежно-кредитной политике неопределёнными. Доходность 10-летних казначейских облигаций отражает эту неопределённость: после объявления ФРС о снижении ставки в среду она кратковременно упала, а затем выросла в последующие часы. Эти волатильные колебания могут напрямую влиять на ипотечные ставки.

Некоторые ипотечные кредиторы предупреждают, что стоимость заимствований может не снизиться значительно. Билл Бэнфилд, главный операционный директор Rocket Mortgage, отметил, что ипотечные ставки ориентированы на будущее, и к моменту объявления ФРС о снижении рынки обычно уже учитывают это в ценах. Он добавил, что ставки могут оставаться относительно стабильными в краткосрочной перспективе, поскольку рынки уже ожидали этого снижения.

Тем временем всё больше покупателей выбирают ипотеку с плавающей ставкой (ARM), рассчитывая на дальнейшее снижение ставок в ближайшие годы. Доля заемщиков, выбирающих ARM, достигла самого высокого уровня с 2008 года, согласно отчету MBA. В отличие от кредитов с фиксированной ставкой, ARM могут временно облегчить финансовую нагрузку, предлагая более низкие первоначальные ставки. Однако они несут риск: после вступительного периода — обычно пять, семь или десять лет — ставка пересматривается и корректируется в соответствии с рынком. Если ставки вырастут в будущем, ежемесячные платежи заемщиков могут увеличиться.

Ослабление экономических перспектив может снизить спрос на жилье, даже несмотря на снижение ипотечных ставок до самых низких уровней почти за год. В периоды экономической неопределённости мобильность населения замедляется: покупатели, продавцы и арендаторы остаются на месте. Входя в более спокойный сезон жилищного цикла — когда школа, праздники и похолодание снижают активность на рынке жилья — влияние любых незначительных изменений ипотечных ставок вверх или вниз, скорее всего, будет ограниченным.

На своей пресс-конференции в среду председатель ФРС Джером Пауэлл заявил, что некоторые проблемы доступности жилья могут выходить за рамки возможностей центрального банка из-за его ограниченного мандата. Он подчеркнул значительный дефицит домов на продажу, который способствует росту цен на жилье. Пауэлл отметил, что здесь более глубокая проблема; это не циклическая проблема, которую ФРС может решить, а практически общенациональная нехватка жилья. Он добавил, что во многих регионах страны просто недостаточно жилья для людей.