Las tasas hipotecarias disminuyen tras la reducción de tasas de la Reserva Federal

La reciente reducción de tasas por parte de la Reserva Federal ha provocado una disminución en las tasas hipotecarias, lo que ha impulsado un aumento en las solicitudes de refinanciamiento entre los propietarios de viviendas. La tasa hipotecaria fija a 30 años promedió un 6.26% durante la semana que terminó el 18 de septiembre, frente al 6.35% de la semana anterior, según datos publicados el jueves por Freddie Mac. Esto marca la cuarta semana consecutiva de descensos, ya que las tasas hipotecarias cayeron en anticipación a la reducción de un cuarto de punto en la tasa por parte de la Fed el miércoles.

Un número creciente de propietarios que obtuvieron hipotecas a tasas más altas en años recientes ahora buscan refinanciar. El volumen de solicitudes de refinanciamiento aumentó casi un 60% la semana pasada en comparación con la semana anterior, según un informe separado de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA, por sus siglas en inglés).

Aunque la Fed ha señalado que podrían venir más recortes de tasas, sigue siendo incierto si las tasas hipotecarias continuarán disminuyendo de manera constante. Las tasas hipotecarias no siguen directamente los movimientos de la Fed; en cambio, siguen el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años, que refleja las expectativas de los inversores sobre la inflación futura y el crecimiento económico. Actualmente, la Fed está abordando tanto la inflación persistente como un mercado laboral debilitado, lo que hace inciertos sus futuros movimientos de política monetaria. El rendimiento del bono del Tesoro a 10 años ha reflejado esta incertidumbre, cayendo brevemente después de que la Fed anunciara la reducción de tasas el miércoles, solo para subir nuevamente en las horas siguientes. Estos movimientos volátiles pueden impactar directamente las tasas hipotecarias.

Algunos prestamistas hipotecarios advierten que los costos de endeudamiento podrían no disminuir significativamente. Bill Banfield, director comercial de Rocket Mortgage, señaló que las tasas hipotecarias son prospectivas y que para cuando la Fed anuncia un recorte, los mercados usualmente ya lo han incorporado en los precios. Añadió que las tasas podrían mantenerse relativamente estables a corto plazo, ya que los mercados ya habían anticipado este recorte.

Mientras tanto, más compradores están optando por hipotecas de tasa ajustable (ARM), apostando a que las tasas disminuirán aún más en los próximos años. La proporción de prestatarios que eligen ARM ha alcanzado su nivel más alto desde 2008, según el informe de la MBA. A diferencia de los préstamos a tasa fija, las ARM pueden ofrecer alivio temporal al ofrecer tasas iniciales más bajas. Sin embargo, conllevan riesgos: después del período inicial —típicamente de cinco, siete o diez años— la tasa se reajusta y se ajusta con el mercado. Si las tasas suben en el futuro, los prestatarios podrían ver aumentar sus pagos mensuales.

Un panorama económico debilitado podría reducir la demanda de vivienda, incluso cuando las tasas hipotecarias caen a sus niveles más bajos en casi un año. En tiempos de incertidumbre económica, la movilidad residencial se estanca; compradores, vendedores y arrendatarios permanecen en sus lugares. Al entrar en la temporada más lenta del ciclo inmobiliario —cuando la escuela, las vacaciones y el clima más frío reducen la actividad inmobiliaria— el impacto de cualquier pequeño cambio en las tasas hipotecarias, ya sea al alza o a la baja, probablemente será limitado.

En su conferencia de prensa del miércoles, el presidente de la Fed, Jerome Powell, declaró que algunos de los problemas de asequibilidad del mercado de vivienda pueden estar fuera de la capacidad del banco central para resolver, dado su mandato limitado. Destacó la significativa escasez de viviendas en venta, que ha impulsado al alza los precios de las casas. Powell comentó que hay un problema más profundo aquí; no es un problema cíclico que la Fed pueda abordar, sino una escasez de viviendas prácticamente a nivel nacional. Añadió que en muchas partes del país simplemente no hay suficiente vivienda para la gente.