特朗普政府考虑推出50年期抵押贷款以提升住房可负担性

特朗普政府正在探索推出50年期抵押贷款，作为提升住房可负担性的策略。周六，总统唐纳德·特朗普在Truth Social上发布了一张图片，将与30年期抵押贷款相关的富兰克林·D·罗斯福总统与自己并列，标题为“50年期抵押贷款”。不久之后，联邦住房金融局（FHFA）局长比尔·普尔特在X平台上确认了这一举措，他表示：“多亏了特朗普总统，我们确实正在推进50年期抵押贷款——这将彻底改变游戏规则。”

拟议中的延长抵押贷款期限旨在降低购房者的月供。例如，假设首付20%，利率为6.575%，一套30万美元的房屋在30年期抵押贷款下的月本金和利息为1529美元，40年期为1418美元，50年期则为1366美元。然而，贷款期限越长，房屋净值积累越慢，贷款期间支付的总利息也越高。

推行50年期抵押贷款面临法律挑战。《多德-弗兰克华尔街改革与消费者保护法》设立了合格抵押贷款（QM）规则，目前禁止抵押贷款期限超过30年。若要广泛提供50年期抵押贷款，需进行立法修改。或者，此类贷款可作为非合格抵押贷款发放，但通常因风险较高而伴随更高利率。

住房分析师对该提议表达了保留意见。HousingWire首席分析师洛根·莫塔沙米评论道：“我理解美国面临住房可负担性挑战，但通过将抵押贷款期限从30年延长到50年来补贴更多需求，并非我们当前想采取的政策。”他强调应通过自然市场调整来平衡住房可负担性，而非延长贷款期限。

政府对住房可负担性的关注是更广泛议程的一部分。今年5月，特朗普总统表示正在认真考虑将抵押贷款融资公司房利美和房地美公开上市，理由是它们财务表现强劲。此外，8月他会见了多家大型银行的首席执行官，讨论私有化这些实体的计划，凸显了改革住房金融体系的全面方案。