Բնակարանային վարկերի տոկոսադրույքների նվազում՝ ԱՄՆ Ֆեդերալ պահուստային համակարգի տոկոսադրույքի կրճատումից հետո

ԱՄՆ Ֆեդերալ պահուստային համակարգի վերջին տոկոսադրույքի կրճատումը հանգեցրել է բնակարանային վարկերի տոկոսադրույքների նվազմանը, ինչը առաջացրել է բնակիչների շրջանում վարկերի վերաֆինանսավորման դիմումների աճ։ 30-ամյա ֆիքսված բնակարանային վարկի միջին տոկոսադրույքը սեպտեմբերի 18-ին ավարտվող շաբաթում կազմել է 6.26%, ինչը ցածր է նախորդ շաբաթվա 6.35%-ից, ըստ Ֆրեդի Մաքի հինգշաբթի հրապարակած տվյալների։ Սա նշանավորում է չորրորդ անընդմեջ շաբաթը, երբ տոկոսադրույքները նվազում են՝ սպասելով Ֆեդի չորեքշաբթի օրը կատարված քառորդ տոկոսային կրճատմանը։

Վերջին տարիներին բարձր տոկոսադրույքներով վարկեր վերցրած բնակիչների թիվը մեծանում է, և նրանք այժմ փորձում են վերաֆինանսավորել իրենց վարկերը։ Վերաֆինանսավորման դիմումների ծավալը նախորդ շաբաթ աճել է գրեթե 60%-ով նախորդ շաբաթվա համեմատ, ըստ Բնակարանային Վարկային Բանկիրների Ասոցիացիայի առանձին զեկույցի։

Չնայած Ֆեդը ազդանշան է տվել, որ հնարավոր են նոր տոկոսադրույքների կրճատումներ, դեռևս անորոշ է, թե արդյոք բնակարանային վարկերի տոկոսադրույքները կշարունակեն կայուն նվազել։ Տոկոսադրույքները անմիջականորեն չեն հետևում Ֆեդի քայլերին, այլ հետևում են 10-ամյա պետական պարտատոմսերի եկամտաբերությանը, որը արտացոլում է ներդրողների սպասումները ապագա գնաճի և տնտեսական աճի վերաբերյալ։ Ֆեդը ներկայումս զբաղված է և՛ շարունակական գնաճի, և՛ աշխատաշուկայի թուլացման հարցերով, ինչը անորոշ է դարձնում նրա ապագա դրամավարկային քաղաքականությունը։ 10-ամյա պետական պարտատոմսերի եկամտաբերությունը արտացոլել է այս անորոշությունը՝ կարճ ժամանակով անկում գրանցելով Ֆեդի տոկոսադրույքի կրճատման հայտարարությունից հետո, ապա բարձրանալով հաջորդ ժամերին։ Այս անկայուն շարժումները կարող են անմիջական ազդեցություն ունենալ բնակարանային վարկերի տոկոսադրույքների վրա։

Որոշ վարկատուներ զգուշացնում են, որ վարկառուի ծախսերը հնարավոր է չկրճատվեն զգալիորեն։ Rocket Mortgage ընկերության գլխավոր բիզնես տնօրեն Բիլ Բենֆիլդը նշել է, որ բնակարանային վարկերի տոկոսադրույքները կանխատեսող են, և երբ Ֆեդը հայտարարում է կրճատում, շուկաները սովորաբար արդեն ներառել են դա։ Նա հավելել է, որ տոկոսադրույքները կպահպանվեն համեմատաբար կայուն կարճաժամկետ հեռանկարում, քանի որ շուկաները արդեն սպասում էին այս կրճատմանը։

Մինչդեռ ավելի շատ գնորդներ անցում են կատարում փոփոխական տոկոսադրույքով վարկերի (ARM)՝ հույս ունենալով, որ տոկոսադրույքները կշարունակեն նվազել առաջիկա տարիներին։ Վարկառուների շրջանում փոփոխական տոկոսադրույքով վարկերի բաժինը հասել է իր ամենաբարձր մակարդակին 2008 թվականից ի վեր, ըստ Բնակարանային Վարկային Բանկիրների Ասոցիացիայի զեկույցի։ Ֆիքսված տոկոսադրույքով վարկերի հետ համեմատ, ARM-ները կարող են ժամանակավորապես թեթևացնել բեռը՝ առաջարկելով ցածր սկզբնական տոկոսադրույքներ։ Սակայն դրանք պարունակում են ռիսկ՝ սկզբնական շրջանից հետո՝ սովորաբար հինգ, յոթ կամ տասը տարի, տոկոսադրույքը վերանայվում և կարգավորվում է շուկայի հետ։ Եթե տոկոսադրույքները բարձրանան ապագայում, վարկառուները կարող են տեսնել իրենց ամսական վճարների աճը։

Տնտեսական հեռանկարի թուլացումը կարող է նվազեցնել բնակարանային պահանջարկը, նույնիսկ եթե բնակարանային վարկերի տոկոսադրույքները հասնեն վերջին գրեթե մեկ տարվա ամենացածր մակարդակներին։ Տնտեսական անորոշության ժամանակ բնակելի շարժունակությունը դանդաղում է՝ գնորդներն, վաճառողներն ու վարձակալները մնում են իրենց տեղերում։ Ներքևի սեզոն մտնելիս՝ երբ դպրոցը, տոները և ցուրտ եղանակը նվազեցնում են բնակարանային ակտիվությունը, ցանկացած փոքր փոփոխություն վարկերի տոկոսադրույքներում, լինի բարձրացում, թե նվազում, հավանաբար կզգացվի թույլ։

Չորեքշաբթի Ֆեդի նախագահ Ջերոմ Պաուելը իր մամուլի ասուլիսում նշել է, որ բնակարանային շուկայի մատչելիության որոշ խնդիրներ կարող են գերազանցել կենտրոնական բանկի հնարավորությունները՝ հաշվի առնելով նրա սահմանափակ մանդատը։ Նա ընդգծել է վաճառքի համար բնակարանների լուրջ պակասը, որը բարձրացրել է բնակարանների գները։ Պաուելը նշել է, որ այստեղ ավելի խորքային խնդիր կա՝ սա ցիկլիկ խնդիր չէ, որը Ֆեդը կարող է լուծել, այլ դա գրեթե ամբողջ երկրի բնակարանային պակաս է։ Նա հավելել է, որ շատ վայրերում երկրում պարզապես չկա բավարար բնակարան մարդկանց համար։